RESPONSABILITA’ DELL’APPALTATORE VERSO IL COMMITTENTE PER GRAVI DIFETTI DELL’IMMOBILE: attenzione alla decorrenza del termine di un anno dalla scoperta per la comunicazione. La Corte di Cassazione ha avuto, di recente, occasione, con la sentenza n.3674 depositata il 7.2.2019, di ricordarci alcuni principi fondamentali in tema di responsabilità dell’appaltatore per i gravi difetti. Ricordiamo che la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti è prevista dall’art.1669 cod. civ., che stabilisce che “se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta e che, poi, “Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”. Ma quando possiamo ritenere esserci un “grave difetto”? E da quando decorre il termine di un anno dalla scoperta per la denuncia, ovvero comunicazione, all’appaltatore ritenuto responsabile? La Corte, con la sentenza del 7 febbraio scorso, ha risposto a queste domande. Ha ricordato, innanzitutto, che i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente sono “quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità,…”. Rispetto al momento della decorrenza del termine di un anno dalla “scoperta” posto dalla norma a carico del committente per poter comunicare i gravi difetti all’appaltatore, a pena di decadenza, ha ricordato, poi, che la “scoperta” si intende avvenuta e, quindi, il termine decorre “dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”. Nel caso di specie, ha ritenuto che il termine fosse decorso dalla data di una perizia tecnica di parte con cui erano stati accertati i difetti e la loro gravità (si trattava di perdite nella soletta corsia box), e non dalla precedente data di una assemblea di condominio in cui si era discusso della loro esistenza (la Cassazione ha, così, riformato la precedente sentenza d’appello, che aveva, invece, dichiarato la tardività della denuncia e la decadenza del committente, ritenendo il termine decorrere dalla data dell’assemblea condominiale). Si presti, comunque, sempre attenzione, in un’ottica prudenziale, che il termine di un anno dalla “scoperta” a carico del committente per fare la comunicazione dei gravi difetti all’appaltatore è stabilito dall’art.1669 cod. civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità.

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