Il Condominio è responsabile, come custode, dei danni originati da parti comuni dell’edificio, poichè deve adottare tutte le misure necessarie per evitare che le cose comuni non rechino danno a nessuno.

LA STORIA

La triste vicenda, che è stata affrontata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.13595 del 19 maggio 2021 e che ha portato a ricordare questo principio, riguarda la morte di una bambina per annegamento. Purtroppo, il suo braccio, durante un pomeriggio di divertimento nella piscina condominiale, era rimasto incastrato all’interno di un foro ove vi era la pompa di aspirazione, posta sul fondo della piscina, per il ricambio dell’acqua, che l’ha risucchiata, imprigionandola sott’acqua.

La responsabilità per la morte della piccola era stata imputata, dai giudici del Tribunale e della Corte d’appello, in maniera concorrente al Condominio dove era costruita la piscina e alla società appaltatrice dei lavori di manutenzione ordinaria della piscina, con condanna a loro carico al risarcimento dei danni sofferti dai genitori e dai fratelli della bimba.

LA RESPONSABILITA’ DA COSA IN CUSTODIA

La Corte di Cassazione, con questa sentenza di qualche giorno fa, ripercorre ancora una volta la c.d. responsabilità da cosa in custodia di natura extracontrattuale (quindi, indipendente dall’esistenza di un contratto), che trova il suo fondamento nell’art.2051 codice civile.

Ricorda che sono custodi, in base a questa norma, tutti i soggetti – pubblici o privati – che hanno il possesso o la detenzione della cosa, in ragione della disponibilità ed effettiva possibilità di controllo, a cui conseguono corrispondenti obblighi di vigilanza, controllo e diligenza. Sono, così, tenuti ad adottare tutte le misure idonee a prevenire ed impedire la produzione di danni a terzi, con lo sforzo adeguato alla natura e alla funzione della cosa e alle circostanze del caso concreto.

Custodi sono i proprietari, il possessore, il concessionario, il detentore.

Così “la responsabilità da custodia è configurabile pure in capo al Condominio, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e pertanto responsabile dei danni originati da parti comuni dell’edificio e dagli accessori e pertinenze, ivi ricompresa (anche) la piscina condominiale e subiti da terzi estranei nonchè dagli stessi singoli condomini.”

Il Condominio è, infatti, un centro di imputazioni giuridiche destinatario di norme che gli attribuiscono la titolarità autonoma di specifiche posizioni giuridiche, con un suo patrimonio, una sua capacità sostanziale (negoziale ed extranegoziale) e processuale.

LA RESPONSABILITA’ NON VIENE MENO ANCHE SE LA MANUTENZIONE SIA AFFIDATA A UN TERZO (di regola).

La Corte precisa, poi, che l’obbligo di custodia del Condominio e i corrispondenti poteri dell’amministratore non vengono meno nemmeno quando siano appaltati a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio, di norma ricorrendo in questo caso l’ipotesi della concustodia, salvo che l’appaltatore non risulti essere stato posto in una situazione di custodia esclusiva.

Questo accertamento deve, però, essere svolto di volta in volta in base alle specifiche situazioni e, nel caso affrontato, doveva escludersi che il Condominio avesse affidato integralmente la custodia alla società di manutenzione.

La Corte ha, così, confermato la responsabilità concorrente del Condominio insieme a quella della società di manutenzione.