Il proprietario di un appartamento risponde dei danni subiti dal vicino a causa dei lavori svolti nel suo immobile. Al proprietario committente dei lavori non è sufficiente, per sottrarsi dalla responsabilità verso il vicino, eccepire di avere dato i lavori in appalto ad un’impresa.

Così la Corte di Cassazione, con un’ordinanza del 12 luglio 2022, su un caso frequente, ricorda alcuni principi fondamentali sulle responsabilità che derivano dal diritto di proprietà su un immobile nel caso in cui si affidino dei lavori in appalto.

Nel caso deciso dalla Corte di Cassazione, la vicenda riguarda un condomino che ha agito in giudizio contro il vicino del piano superiore, dal cui appartamento erano derivati danni al suo, a causa della rottura di una tubazione che aveva danneggiato il soffitto e l’impianto elettrico.

Il vicino del piano superiore ha respinto la richiesta di risarcimento, chiedendo che la responsabilità venisse interamente attribuita all’impresa, con cui aveva sottoscritto un contratto di appalto di restauro e che stava svolgendo lavori nel suo appartamento.

I giudici di primo grado e di appello hanno respinto la richiesta di risarcimento, ma la Corte di Cassazione è stato di diverso parere.

Ha, infatti, ricordato che il proprietario di un immobile resta responsabile nei confronti dei terzi dei danni causati dal suo immobile, anche se i danni derivano dall’attività di terze persone (come in questo caso di contratto di appalto a un’impresa terza). Il proprietario-committente di lavori edili deve sempre essere ritenuto “custode” del bene così come previsto dall’art.2051 codice civile. Grava, quindi, sempre su di lui l’obbligo di vigilanza affinchè il bene non provochi danni a terzi e, nel caso in cui si verifichino danni, l’obbligo di risarcirli.

Nel caso di contratto di appalto, il proprietario può liberarsi dalla responsabilità per i danni causati, solo se riesce a provare di avere ceduto all’impresa appaltatrice il totale potere di fatto sul bene, così da eliminare temporaneamente ogni suo onere di vigilanza su di esso.

Se il proprietario non riesce a dare questa prova, secondo la Corte di Cassazione deve essere ritenuto responsabile verso il vicino danneggiato per i danni causati dai lavori nel suo appartamento.

Potrà, tuttavia, poi eventualmente agire in regresso verso l’impresa appaltatrice per farsi a sua volta risarcire dei danni che avrà dovuto versare al vicino danneggiato.